Oft halten gute Pachtverhältnisse Jahrzehnte lang. Dies kann sich aufgrund von Eigentümerwechsel schnell ändern. Pächter sehen sich bei Meinungsverschiedenheiten mit den in das Pachtverhältnis eingetretenen, neuen Verpächtern, schnell mit Kündigungen konfrontiert. Ob diese rechtens sind, sollte stets genau geprüft werden. Insbesondere wenn Dritte die Kündigung aussprechen, ist besonderes Augenmerk auf deren Bevollmächtigung zu legen.
Der folgende Beitrag hat die Zurückweisung einer Kündigung, die durch einen Bevollmächtigten ausgesprochen wurde, zum Gegenstand und soll Ihnen dabei helfen auf die entscheidenden Punkte erfolgreich reagieren zu können.
Geht Ihnen eine Kündigung von einem Dritten zu, dies kann beispielsweise ein Anwalt oder eine andere bevollmächtigte Person sein, die den Verpächter vertritt, gilt, dass die Kündigung nur dann wirksam ausgesprochen ist, wenn die Kündigung gemeinsam mit der Originalvollmacht vorgelegt wird. Eine Kopie oder eine Übermittlung der Vollmachtsurkunde durch Telefax/E-Mail genügen nicht.
Darüber hinaus muss auch die Vollmacht selbst ordnungsgemäß ausgefüllt sein, um Wirksamkeit zu entfalten. Das Pachtverhältnis selbst, auf das sich die Kündigung bezieht sowie die Partei des Verpächters müssen unbedingt korrekt angegeben sein. Beispielsweise bei der Vertretung von Erbengemeinschaften kann eine Vollmacht bereits dann unwirksam sein, wenn nicht alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ordnungsgemäß aufgelistet sind.
Um Ihrerseits die Zurückweisung ordnungsgemäß vorzunehmen, sind auf zwei Punkte besonderes Augenmerk zu legen. Zunächst ist darauf zu achten, dass die Zurückweisung wegen der Nichtvorlage der Vollmachtsurkunde erfolgen muss. Diese Formulierung muss sich im Zurückweisungsschreiben zwingend wiederfinden.
Von außerordentlicher Wichtigkeit ist, dass die Zurückweisung unverzüglich zu erfolgen hat. Was „unverzüglich“ meint, ist gesetzlich nicht genau umschrieben. Es darf jedenfalls kein „schuldhaftes Zögern“ erkennbar werden. Höchstrichterlich entschieden ist, dass eine Zurückweisung, die später als eine Woche nach Kenntnisnahme von der Kündigung erfolgt, nicht mehr als unverzüglich im Sinne des § 174 BGB zu werten ist. Unter Einberechnung von Postlaufzeiten von 2 – 3 Werktagen ist Seitens des Pächters sofortiges Handeln geboten.
Die Zurückweisung einer Kündigung gemäß § 174 BGB hat zur Folge, dass die zurückgewiesene Kündigung wirkungslos ist. Das heißt, dass der Pachtvertrag nicht durch die Kündigung beendet wird.
Danach kann die Unwirksamkeit vom Verpächter nicht mehr geheilt werden. Der Verpächter bzw. dessen Bevollmächtigter muss, um den Pachtvertrag zu beenden, erneut eine Kündigung, ggf. gemeinsam mit einer gültigen Vollmachtsurkunde, aussprechen. Verpasst der Verpächter hierdurch den im Pachtvertrag festgelegten Kündigungszeitpunkt (typischerweise, Ende eines Pachtjahres, spätestens am dritten Werktag des neuen Pachtjahres) kann dies die Nutzungszeit des Pächters verlängern.
Soweit Ihnen als Pächter eine Kündigungserklärung eines Bevollmächtigten zugeht und hinsichtlich deren Wirksamkeit oder der Gestaltung der Zurückweisung Fragen bestehen, treten Sie bitte an uns heran, wir beraten Sie gern und zeigen Ihnen die nötigen rechtlichen Schritte auf und begleiten Sie auf Wunsch rechtlich bei Ihrer erfolgreichen Zurückweisung.
BARRAN & Partner Rechtsanwälte mbB
Sandra Bach
Rechtsanwältin
