Viele Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien (insbesondere Sonne und Wind) werden auf fremden Grundstücken errichtet. Dazu schließen die Anlagenbetreiber mit dem Grundstückseigentümer in aller Regel einen langfristigen Nutzungsvertrag ab. Allerdings können solche Verträge nicht vollkommen rechtssicher abgeschlossen werden. Denn gerät der Grundstückseigentümer in Insolvenz und verkauft der Insolvenzverwalter das Grundstück oder wird es zwangsversteigert, dann hat der Erwerber ein nicht ausschließbares Sonderkündigungsrecht. Der Anlagenbetreiber verliert dann sein Nutzungsrecht, obwohl er sich selbst an alle Pflichten aus dem Nutzungsvertrag gehalten hat. Das mag in den meisten Fällen ein theoretischer Fall sein. Für die Banken ist es ein Grund, die Finanzierung solcher Projekte zu verweigern.
In der Praxis löst man dieses Problem dadurch, dass man das vertragliche Nutzungsrecht des Anlagenbetreibers zusätzlich mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit absichert. Das ist ein im Grundbuch einzutragendes Recht, das dem Anlagenbetreiber (ebenfalls) die Errichtung und den Betrieb der Anlage auf dem Grundstück erlaubt. Mit entscheidenden Unterschieden: Diese Dienstbarkeiten sind unkündbar und grundsätzlich unbefristet. So überstehen sie auch eine Kündigung des Nutzungsvertrages und geben die für eine Bankenfinanzierung notwendige Sicherheit.
Das ist allerdings auch das Problematische daran: Dienstbarkeiten begründen ein eigenständiges Nutzungsrecht, das einen Nutzungsvertrag eigentlich überflüssig machen könnte. Einen gewissen Schutz bot dem Grundstückseigentümer bisher die Regelung des § 1092 Abs. 1 S. 1 BGB: Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist danach (grundsätzlich) nicht übertragbar. So war es einem Anlagenbetreiber bisher nicht wirklich möglich, einen Nutzungsvertrag loszuwerden, aber die viel sicherere Dienstbarkeit zu behalten. Und das galt bisher auch für Dienstbarkeiten für solche Energieanlagen.
Galt. Denn durch ein Gesetz vom 17. Oktober 2024 hat der Bundestag eine neue Ausnahmeregelung in § 1092 Abs. 3 BGB eingefügt. Nun sind nicht mehr nur sogenannte „Leitungsdienstbarkeiten“, die in der Praxis vor allen Dingen bei größeren Energieleitungen (Strom, Gas, Öl, Fernwärme etc.) vorkommen, ausnahmsweise übertragbar, sondern auch „Anlagen zur Nutzung von Wasserkraft, Windenergie, solarer Strahlungsenergie, Geothermie, Umweltwärme oder Energie aus Biomasse, sowie Anlagen zur elektrochemischen Herstellung von Wasserstoff oder zur Erzeugung von Strom aus Wasserstoff“.
Das kann zu einer Gefahr für Grundstückseigentümer werden: Denn nicht selten werden solche Energieanlagen verkauft. Bisher musste in diesen Fällen die Dienstbarkeit zugunsten des Käufers neu bestellt werden. Ohne Beteiligung des Grundstückseigentümers war und ist das nicht möglich. Jetzt aber kann der Inhaber seine Dienstbarkeit direkt an den Käufer übertragen. Dazu ist nur eine notariell beglaubigte Vereinbarung notwendig. Der Grundstückseigentümer muss weder beteiligt noch gefragt werden.
Im schlimmsten Fall hat der Grundstückseigentümer dann nicht nur einen Anlagenbetreiber, den er nicht möchte und dem er nicht kündigen kann. Möglicherweise bekommt er noch nicht einmal Nutzungentgelt. Denn während bei Nutzungsverträgen, die rechtlich gesehen Mietverträge sind, der Anlagenbetreiber zur Zahlung von Nutzungsentgelt/Miete verpflichtet ist: Bei Dienstbarkeiten besteht ein solche Pflicht nicht. Dienstbarkeiten sind einseitige Nutzungsrechte. Und selbst wenn sich aus dem Nutzungsvertrag für den Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit ergibt, könnte der in diesen Fällen ins Leere laufen: Denn der Erwerber einer übertragbaren Dienstbarkeit ist nicht automatisch auch an den mit einem anderen abgeschlossenen Vertrag gebunden.
Ein solches Szenario lässt sich durch eine sorgfältige Gestaltung der Dienstbarkeiten, z.B. durch zeitliche Befristung und aufschiebende Bedingungen für die Ausübung bzw. die Übertragung einer Dienstbarkeit vermeiden. Wenn Sie als Grundstückseigentümer einen Vertrag über die Nutzung ihres Grundstückes für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien abschließen möchten, prüfen wir diesen gern und beraten Sie zur sicheren Gestaltung der Dienstbarkeiten und des Vertrages selbst.
Übrigens: Für Verträge über die Grundstücksnutzung für Batteriespeicheranlagen, die derzeit häufiger angeboten und verhandelt werden, gilt das nicht. Denn solche Energieanlagen sind keine Anlagen zur Nutzung von Erneuerbaren Energien wie Wind oder Sonne, sondern speichern lediglich die daraus erzeugte elektrische Energie.
